を使うのがベストです。【1戸目】築41年の木造瓦葺2階建て
契約をした不動産は、築41年の木造瓦葺き2階建てで、新築当初から設備を一切入れ替えておらず、かつろくなメンテナンスもなされていなかった言葉は悪いですがボロ家でした。
まずは大事な水廻りの設備。
キッチンは新築当時のままで、油汚れがたっぷりとあり、黄ばみもひどく生活感たっぷりであまり触りたくない汚さでした。
洗面も古くさく、ここで歯を磨いたら逆に黄ばみそう。
そして、極め付けはお風呂。DIYの先駆けのような方が売主だったので、そこら中に自らが手直しをした後が見受けられました。モザイクタイル貼から、モルタルの床に変わっているのですが、素人仕事のため勾配がキッチリと取れておらず水が絶えず溜まる床となっていました。
となると、湿度が増しカビルンルンの餌食となりそれはもう汚い。汚いというか、きちゃない。
室内には、残置物が残されており前道が狭く軽トラしか寄り付くことができないこの現場では非常にめんどくさい。
もうめんどくさいの三重奏のような物件でしたが、その分安く買うことができました。
売買代金320万円とした場合、諸経費8.0％を見込み仕入は350万円。
賃料4万円とした場合、表面利回り13.7％！！
しかし、これは夢物語な表面利回り。改装費などを含めると、なんやかんや表面利回り10.0％付近を推移すると予想しています。
目標は高く！！ということで、表面利回り11.0％を目指そうとすると、改装費込で435万円に納めなければなりません。
改装費は85万円ということになりますね。
85万円で、どこまで改装ができるかを練りたいと思います。
不動産投資を成功させ、最終の目標は？
自由な時間を手に入れて、自由なことをやりたい！！
僕が不動産投資を行う理由はこれに尽きます。
決して、楽をしたいというわけではありません。家族との時間を大切にしたい。そして、何よりも自分の時間を大切にしたいのです。
１．不動産投資をやると決めたきっかけ。
僕が不動産投資を志したきっかけはこちらの記事をどうぞ
最終の目標は、銀行への借金もすべて返済し、純資産から得られるキャッシュフローを50歳までに月100万円することです。そうです。僕は50歳で会社をリタイアし、石川県に永住をすることです。
都会育ちの僕には、ど田舎に行く勇気はありません。
一回、ど田舎に引越そう！と嫁さんと田舎の物件を見に行ったことがあるのですが、街灯の少なさに唖然。夜の道が怖くて怖くて、これはあかんなと。
石川県は本当に素敵なところで、自然の豊で海の資源が豊富にあります。ほんまに海鮮がおいしい！海鮮好きにはたまらん！！
２．月100万円／CFを得るためには
表面利回り10.0％で運用をした場合、毎月100万円のCFを得ようとすると純資産保有総額は１億2,000万円必要となります。
僕の投資スタイルは今のところ築古木造戸建てを中心としています。
大きなレバレッジをかけて、借入を行い巷で盛り上がっているフルローンで借入期間を出来るだけ長くみたいな投資スタイルは合いません。
投資スタイルについては、おいおい別ページで詳細を書きたいと思います。
賃貸戸建の賃料50,000円／月の物件をいかに多く増やすかというところを重視しています。
月100万円÷5万円＝20戸
現在、31歳ですから50歳まであと19年。つまり、毎年必ず1戸の物件は購入するようなペースでなければいけないことになります。
しかし、借入を行って資産を増やすので資産は増えても負債も増えるので純資産の増え方は緩やかになります。
借入の基本は10年で返済としているので、逆算すると、40歳で20戸目の物件を購入して50歳のときに純資産による月100万円のCFが達成できるわけです。
となると、あと19年と思っていた月日が一気に縮まり9年。絶対に月5万円の戸建を毎年2戸保有し続けて達成という感じでしょうか。
中には月5万円いかない物件もあるでしょう。となると、時間がない！！
３．まとめ
ざっくりとしたプランのままでなく、達成したい目標を細分化すれば毎年達成しなければいけないタスクが見えてきます。それを日々の生活に振り分けていくといかに大変なことであるかが分かると思います。
毎年2戸の木造戸建てを融資を引きながら買うってすごく難しいですよね。
一棟アパートを買い進める投資スタイルであれば、早いのでしょうがそれは僕の投資スタイルから外れますので却下。
そう思うと毎日が戦争ですよね。本当に、不動産の物件情報に対してアンテナを高く張らなければなりません。
まずは行動です。よしやるぞ。
不動産投資を始めようと思った理由
現在、建設業の営業兼現場監督をしています。
自分で、営業をし現場を見て仕事を納めています。
土木の現場が多いのため、早朝、残業、祝日出勤は当たり前の世界。
平日は、朝から晩まで仕事。家に帰れば、ご飯を食べて寝るだけ。
休みも日祝のみで、祝日がなければ日曜日は家族サービスで自分の時間もない。
冷静に考えてみて、おかしいですよね。この状況。
読書をし、自分の知見を高めることや、社外の方と交流をし人脈を増やしていくなんて100％無理な状況です。
自分の時間を大切にしたい。
最終的に自分を守ることができるのは、自分だけ。
そう痛感しました。そして、その解決策として浮かんだのが不動産投資による収益を保有し、経済的にも時間的にも自由な時間を持つということでした。
以前の職場は不動産業で、その知識もあることから投資の対象は不動産一本に絞られました。だって、分からないですもの。株式やFXや。現在の知識ではとても手を出せません。FXは興味本位で手を出しましたが、50万円溶かしましたので、僕の性格にはあいません。
このような流れから、不動産投資を始めました。
不動産の売買契約を締結しました。
不動産の売買契約を締結しました。資産運用の一環として不動産投資を始めることにしました。
築古の木造瓦葺２階建の戸建てです。
間口はなんと、一間半！
契約→決済→改装→募集までの流れを備忘録としてまたこれから不動産投資を始めた笑方の道しるべとして記録したいと思います。
