【公開】築古戸建の購入基準

築古のボロ戸建てで投資をしたいと考えてる方の多くは以下のような不安を抱えているでしょう。

再生可能な状態であるか？

どれぐらいの費用がかかるのか？

想定している賃料を取ることは可能だろうか？

分かります。僕も不安でした。しかし、自分の投資スタイルが確立されると上記の問題はすべて解決できます。

僕が築古ボロ戸建ての購入を進めていく基準を公開します。

こんな大事な情報を公開しても大丈夫かな？と思いますが、僕もいろいろな不動産投資のブログから無償の恩恵を受けてますので、返したいと思います。

１再生可能な状態であるか？

木造戸建ては、あなたが思っているよりも貧弱ではありません。断言できることは、再生不可能は物件はそうそう存在しません。劇的ビフォーアフターとゆう建築基準法違反番組で、新築以上の費用をかけて新築同様にまでぺっぴんさんにしてました。

ですので、再生可能かどうかとゆう判断で悩むのはやめましょう。

2どれぐらい改装費用をかければ良いか

改装費用の算出は、物件価格＋改装費用÷年間賃料÷100が12.0%以上になるような価格を上限とします。

例えば、僕が一戸目に買った不動産は物件価格が320万円でした。想定賃料は48,000円としていますので、上記の計算式に当てはめると、

48,000円×12ヶ月＝504,000円

504,000÷12%＝420万円。

420万円-320万円＝100万円。

よって、改装費用は100万円が上限となります。

賃料を査定しよう

賃料査定は非常に難しいです。それは、ギリギリの上限で決めようとするからです。貸したいと思う賃料を決めたあとに、ホームズやアパマンショップ、エイブルなどのホームページやアプリでその賃料で借りることのできる物件を検索してみて下さい。

どうですか？意外にたくさんありましたか？おそらく、あんまり参考になる物件はなかったでしょう。貸家って非常に少ないんですよね。あまり競合がないんです。資金豊富な不動産投資家は、一棟アパート、一棟マンションを購入されます。規模の拡大を目指すに当たっては、その買い進め方がセオリーですからね。

さて、自分が想定した賃料を胸に近隣の賃貸業者にこの物件をこの賃料で貸せるか尋ねてみて下さい。

改装はどれぐらいかけますか？と質問されるでしょう。そこで、秘技質問返しです。

逆にこの賃料だと、どれぐらい改装していないといけないでしょうか？

丁寧な業者であれば、水廻りはすべて新しいのに変えてとか、和式便所は洋式便所にやりかえてとか、在来の浴室からユニットバスにかえてとか、聚楽壁にベニヤ貼ってとか‥‥いろいろ言われます。

すべてしていたらぺろっと予算オーバーです。

そこで、最低限必要なことを聞いて下さい。最低限です。決してオーバーな改装は不要です。

上記に記載した金100万円内で収まるようにしてください。

あくまでも改装費は利回りから算出してかけるお金をセーブすべきです。

この点は必ず守って下さい。