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はうたんブログ

不動産鑑定士✖不動産投資で月100万円/CFを目指す31歳既婚男性のブログです。

【1戸目】築41年の木造瓦葺2階建て

契約をした不動産は、築41年の木造瓦葺き2階建てで、新築当初から設備を一切入れ替えておらず、かつろくなメンテナンスもなされていなかった言葉は悪いですがボロ家でした。

 

まずは大事な水廻りの設備。

キッチンは新築当時のままで、油汚れがたっぷりとあり、黄ばみもひどく生活感たっぷりであまり触りたくない汚さでした。

洗面も古くさく、ここで歯を磨いたら逆に黄ばみそう。

そして、極め付けはお風呂。DIYの先駆けのような方が売主だったので、そこら中に自らが手直しをした後が見受けられました。モザイクタイル貼から、モルタルの床に変わっているのですが、素人仕事のため勾配がキッチリと取れておらず水が絶えず溜まる床となっていました。

となると、湿度が増しカビルンルンの餌食となりそれはもう汚い。汚いというか、きちゃない。

室内には、残置物が残されており前道が狭く軽トラしか寄り付くことができないこの現場では非常にめんどくさい。

 

もうめんどくさいの三重奏のような物件でしたが、その分安く買うことができました。

 

売買代金320万円とした場合、諸経費8.0%を見込み仕入は350万円。

賃料4万円とした場合、表面利回り13.7%!!

しかし、これは夢物語な表面利回り。改装費などを含めると、なんやかんや表面利回り10.0%付近を推移すると予想しています。

目標は高く!!ということで、表面利回り11.0%を目指そうとすると、改装費込で435万円に納めなければなりません。

 

改装費は85万円ということになりますね。

85万円で、どこまで改装ができるかを練りたいと思います。