52日経過 1日1食
さて、52日が経ちました。
8日目からさすがにお腹が空くので間食にミックスナッツ25グラムを食べて空腹を紛らわしました。
ここで再度、私の1日1食を定義したいと思います。
※固形物を食べない。
※間食にフルーツやナッツは許される
※お客さんとのランチや、日曜日の家族とのご飯は除く
そして、メニュー。
朝 ホットミルク200ml 牧場の朝
昼 野菜ジュース、炭酸水1リットル
夕 ミックスナッツ25グラム、炭酸水1リットル
夜 好きなものを好きなだけ
52日続けて変わったこと。
メリット
・時間が増える
ランチタイムを気にしなくなった。みんなゾロゾロとランチに行って、お腹いっぱいになって、お昼眠そうにしてるけど非効率！お昼食べなくてもやっていけますよ。
・お金が貯まる
週6日勤務なので、6日×1,000円×4週間＝24,000円。年間で288,000円！！
自己研鑽の費用に使うもよし！贅沢なご飯を食べるもよし！今までお小遣いが足りなかったのですが、余るようになりました！
・集中できる
胃の中に固形物があると、消化するためにエネルギーを使うんですね。そらー、眠くなりますわな。
・味覚が鋭くなる
1日に1食しか食べないわけですから、口の中に入れるものに対して敏感になりました。この味はなにかなーとか職を楽しむことができるようになりました。
デメリット
・夜に爆食いしてしまう
待ちに待ったディナータイム。胃が空っぽの分、食べる量も凄いことになりました。お弁当なら、2人前食べないとお腹いっぱいになりません。
・日曜日に爆食いしてしまう
毎日、夜に爆食いする勢いで朝昼晩と食べてしまうようになりました。ご飯がおいしいんですもの。この勢いで毎日三食食べるとあっちゅう間にデブるでしょうね。
まとめ
総じて、1日1食は身体も軽くなり、摂取カロリーも抑えることができるので健康に良さそう！お金も時間も余るのでいいことだらけ！
これはずーっと継続ですね。
1日1食 7日経過
２０１８年1月15日からスタート。
もともと少食だったので、なんとかなりましたが思いの他つらい。お腹が空きすぎる。
この一週間のメニュー
朝 ホットミルク200ml、牧場の朝1つ
夜 好きなものを好きなだけ
夜までに炭酸水or水を1〜2リットル
なんせこんなに食べないことなんてなかったから、お腹グーグーなる。ある種の修行。
ただ、予想通り胃の中に食べ物を入れないから消化にエネルギーを使わないから眠くならない！そして集中もできる！
普段から少食でしたので、一週間で板についてきました。
人の細胞は52日で変わるようなので、ひとまず52日続けて観察したいと思います。
1日1食スタート
1日1食ダイエット
事の始まりは居眠り運転。
仕事柄、長距離の運転もあり毎度毎度眠気で死にそうになることがあり病気を疑ったことがあります。
睡眠外来に行って調べてもらったら、毎日11時間寝てくださいとの診察結果。
無理やろ！仕事的に無理。
対策を考えた。
よーく考えてみると、特に昼食後に恐ろしい眠気がやってくる。
せや、昼飯食わんで良ければ眠くならんのとちゃうか？
結果は見事。眠くなってもわずかな仮眠ですっきり。あれ、昼ごはんっていらんのかな。
そこで、様々な文献にあたると1日1食健康法なるものが存在する。
いいやん、これ！ってことで、1日1食をスタートさせることにしました。
不動産投資を成功させ、最終の目標は？
自由な時間を手に入れて、自由なことをやりたい！！
僕が不動産投資を行う理由はこれに尽きます。
決して、楽をしたいというわけではありません。家族との時間を大切にしたい。そして、何よりも自分の時間を大切にしたいのです。
１．不動産投資をやると決めたきっかけ。
僕が不動産投資を志したきっかけはこちらの記事をどうぞ
最終の目標は、銀行への借金もすべて返済し、純資産から得られるキャッシュフローを50歳までに月100万円することです。そうです。僕は50歳で会社をリタイアし、石川県に永住をすることです。
都会育ちの僕には、ど田舎に行く勇気はありません。
一回、ど田舎に引越そう！と嫁さんと田舎の物件を見に行ったことがあるのですが、街灯の少なさに唖然。夜の道が怖くて怖くて、これはあかんなと。
石川県は本当に素敵なところで、自然の豊で海の資源が豊富にあります。ほんまに海鮮がおいしい！海鮮好きにはたまらん！！そして、都会と田舎が程よく混じり合う。素敵過ぎる。
２．月100万円／CFを得るためには
表面利回り10.0％で運用をした場合、毎月100万円のCFを得ようとすると純資産保有総額は１億2,000万円必要となります。
僕の投資スタイルは今のところ築古木造戸建てを中心としています。
大きなレバレッジをかけて、借入を行い巷で盛り上がっているフルローンで借入期間を出来るだけ長くみたいな投資スタイルは合いません。身の丈のあった投資をしないとえらいことになります。
投資スタイルについては、おいおい別ページで詳細を書きたいと思います。
賃貸戸建の賃料50,000円／月の物件をいかに多く増やすかというところを重視しています。
月100万円÷5万円＝20戸
現在、31歳ですから50歳まであと19年。つまり、毎年必ず1戸の物件は購入するようなペースでなければいけないことになります。
しかし、借入を行って資産を増やすので資産は増えても負債も増えるので純資産の増え方は緩やかになります。
借入の基本は10年で返済としているので、逆算すると、40歳で20戸目の物件を購入して50歳のときに純資産による月100万円のCFが達成できるわけです。
となると、あと19年と思っていた月日が一気に縮まり9年。絶対に月5万円の戸建を毎年2戸保有し続けて達成という感じでしょうか。
中には月5万円いかない物件もあるでしょう。となると、時間がない！！
３．まとめ
ざっくりとしたプランのままでなく、達成したい目標を細分化すれば毎年達成しなければいけないタスクが見えてきます。それを日々の生活に振り分けていくといかに大変なことであるかが分かると思います。
毎年2戸の木造戸建てを融資を引きながら買うってすごく難しいですよね。
一棟アパートを買い進める投資スタイルであれば、早いのでしょうがそれは僕の投資スタイルから外れますので却下。
そう思うと毎日が戦争ですよね。本当に、不動産の物件情報に対してアンテナを高く張らなければなりません。
まずは行動です。よしやるぞ。
【公開】築古戸建の購入基準
築古のボロ戸建てで投資をしたいと考えてる方の多くは以下のような不安を抱えているでしょう。
再生可能な状態であるか？
どれぐらいの費用がかかるのか？
想定している賃料を取ることは可能だろうか？
分かります。僕も不安でした。しかし、自分の投資スタイルが確立されると上記の問題はすべて解決できます。
僕が築古ボロ戸建ての購入を進めていく基準を公開します。
こんな大事な情報を公開しても大丈夫かな？と思いますが、僕もいろいろな不動産投資のブログから無償の恩恵を受けてますので、返したいと思います。
１再生可能な状態であるか？
木造戸建ては、あなたが思っているよりも貧弱ではありません。断言できることは、再生不可能は物件はそうそう存在しません。劇的ビフォーアフターとゆう建築基準法違反番組で、新築以上の費用をかけて新築同様にまでぺっぴんさんにしてました。
ですので、再生可能かどうかとゆう判断で悩むのはやめましょう。
2どれぐらい改装費用をかければ良いか
改装費用の算出は、物件価格＋改装費用÷年間賃料÷100が12.0%以上になるような価格を上限とします。
例えば、僕が一戸目に買った不動産は物件価格が320万円でした。想定賃料は48,000円としていますので、上記の計算式に当てはめると、
48,000円×12ヶ月＝504,000円
504,000÷12%＝420万円。
420万円-320万円＝100万円。
よって、改装費用は100万円が上限となります。
賃料を査定しよう
賃料査定は非常に難しいです。それは、ギリギリの上限で決めようとするからです。貸したいと思う賃料を決めたあとに、ホームズやアパマンショップ、エイブルなどのホームページやアプリでその賃料で借りることのできる物件を検索してみて下さい。
どうですか？意外にたくさんありましたか？おそらく、あんまり参考になる物件はなかったでしょう。貸家って非常に少ないんですよね。あまり競合がないんです。資金豊富な不動産投資家は、一棟アパート、一棟マンションを購入されます。規模の拡大を目指すに当たっては、その買い進め方がセオリーですからね。
さて、自分が想定した賃料を胸に近隣の賃貸業者にこの物件をこの賃料で貸せるか尋ねてみて下さい。
改装はどれぐらいかけますか？と質問されるでしょう。そこで、秘技質問返しです。
逆にこの賃料だと、どれぐらい改装していないといけないでしょうか？
丁寧な業者であれば、水廻りはすべて新しいのに変えてとか、和式便所は洋式便所にやりかえてとか、在来の浴室からユニットバスにかえてとか、聚楽壁にベニヤ貼ってとか‥‥いろいろ言われます。
すべてしていたらぺろっと予算オーバーです。
そこで、最低限必要なことを聞いて下さい。最低限です。決してオーバーな改装は不要です。
上記に記載した金100万円内で収まるようにしてください。
あくまでも改装費は利回りから算出してかけるお金をセーブすべきです。
この点は必ず守って下さい。
決済終了！
本日、無事に１戸目の不動産投資物件の決済をが終了しました！！
居住用の住まいの決済は一度経験はあるのですが、事業用の決済は初めてでした。
売主、買主、仲介業者すべてが同じ信用金庫内への入出金でしたので、わずか45分ほどで決済が完了しました。
これで晴れて、大家となりました（まだ借り手はいませんが）。
さっさと改装をして、入居者募集に力をいれないといけません。
繁忙期の3月は過ぎてしまったので、ゴールデンウィーク明けには入居者が決まっている状態にしたいです。
改装はDIYでしたいのですが、週６日勤務。そして、日曜日は家族サービスのためDIYは現実的に不可能かな…せめて施主支給でコストダウンを図りたいです。
